<머리말>

저자는 오랫동안 부동산등기업무를 담당하였다. 일선 등기소의 등기관과 등기소장으로서 실무를 처리하였고, 법원행정처의 사법등기국(종전의 법정국)에서 사무관, 서기관, 부동산등기과장, 심의관으로 근무하면서 부동산등기 관련 법령과 예규의 제•개정, 질의회신 및 등기전산화 업무를 담당하였다. 법원공무원 교육원에서 부동산등기 실무를 강의하였고, 여러나라의 등기소를 견학하였으며, 해외연수를 통하여 미국의 물권법을 공부하였다. 업무를 하면서 우리나라 부동산등기제도에 관하여 정리되지 않은 부족한 부분이 너무 많이 느껴졌다. 그 과정에서 늘 머릿속을 떠나지 않은 생각이 세 가지 있었다. 첫째는 실체법과 절차법의 밀접한 연계라는 관점에서 부동산등기제도를 바라보고 싶었다. 둘째는 우리의 등기실무를 분석하여 이론적이고 체계적으로 정리하고 싶었다. 셋째는 외국의 제도에 대한 관심이었다. 각 나라는 그 모습은 달라도 각자의 공시제도를 발전시켜 왔다. 그것을 연구하여 우리의 제도개선에 참고하고 싶었다.

그러다가 대학원에 진학하게 되었다. 업무와 학업을 병행하는 어려움이 있었지만 거기서 느껴지는 보람이 더 컸다. 평소의 생각에 바탕을 두고 학위논문을 작성하였다. 이 책은 저자의 박사학위논문을 수정•보완한 것이다. 이 책에서는 실체법상의 법률관계와 등기절차의 밀접한 연계라는 관점에서 등기의 진정성에 관하여 검토하였다. 부동산등기제도는 부동산에 관한 권리관계를 정확하고 신속하게 공시함으로써 진정한 권리자를 보호하고 거래의 안전에 이바지하는 제도이다. 그러자면 실체법에 의하여 이루어진 부동산에 관한 법률관계가 그대로 둥기부에 반영되어야 하고, 그것이 등기절차와 서로 밀접하게 연계되어야 한다. 그럼에도 종래 양자가 유리되어 왔던 것이 우리의 현실이었다. 우리 부동산등기법이 제정된 후 50여 년 만에 전부 개정되었다. 등기업무도 전산화되었다. 이제 우리 등기제도의 기본문제에 대하여 되돌아볼 필요가 있다.

이 책의 주요 내용은 다음과 같다. 먼저 등기의 진정성 보장의 기초는 실체법상의 법률관계와 등기절차의 밀접한 연계라는 관점에서 부동산 물권변동이론과 등기절차의 관계에 관하여 새로운 해석을 시도하여 보았다. 그리고 양자를 연결 짓는 역할을 하는 등기관의 심사업무의 성격에 관한 소위 형식적 심사주의에 대하여 그 개념과 다른 나라의 제도를 살펴보고 우리 법의 해석론을 새로이 전개하였다. 이어서 둥기관의 심사업무에 관한 판례와 등기실무를 분석하고, 그 바탕 위에서 종래의 형식적 심사주의의 틀을 벗어나 등기관의 심사업무에 관한 새로운 접근을 시도하여 보았 

다. 마지막으로 부실등기의 현황을 분석하여 이러한 이론적 논의를 검증하여 보았다. 이 연구는 부동산등기제도에 관한 새로운 접근을 위한 시도의 하나이다. 첫 걸음인 만큼 부족한 부분도 많다. 그 부분을 보완하는 노력을 계속해 나가고자 한다.

이 책이 나오기까지 감사할 분들이 많다. 저자를 단순한 실무자에서 학문의 길로 이끌어주신 김재형 교수님께 감사드린다. 교수님의 학문적 열정은 늘 본받고 싶다. 저자의 학위논문을 심사해주신 남효순, 최봉경, 권영준, 송덕수 교수님들께서도 귀한 가르침을 주셨다. 그 가르침을 잊을 수 없다. 실무에 종사할 때 상사로 모셨던 안태근 국장님께도 감사드린다. 국장님으로부터는 등기업무에 대한 애정을 배웠다. 개인적으로는 가족들에게 항상 고마운 마음이다. 든든한 두 아들 형준이와 성현이가 밝고 건강하고 올바르게 살아가기를 바란다. 남편을 업무와 학업에 빼앗겨온 처 서만혜에게 결혼 20주년에 즈음하여 사랑과 고마움의 마음을 전한다. 마지막으로 자식의 박사학위취득을 누구보다도 기뻐하신 부모님께 이 책을 바친다.

2014. 4. 

구 연 모

<목 차>

제1장 서론 

 

  제1절 문제의 제기

  제2절 연구의 방법과 구성 

    Ⅰ. 연구의 방법 

    Ⅱ. 연구의 구성 

 

 

제2장 부동산물권변동이론과 등기절차 

 

  제1절 부동산등기의 진정성 보장의 기초 

  제2절 여러 나라의 물권변동이론과 등기절차 

    Ⅰ. 독일 

1. 독일에서의 부동산물권 공시제도의 발전 

2. 부동산물권변동이론 

3. 물권변동이론의 등기절차에서의 구현 

4. 부동산등기의 진정성 보장 수단 

    Ⅱ. 일본 

1. 일본에서의 부동산물권 공시제도의 발전 

2. 부동산물권변동이론 

3. 물권변동이론의 등기절차에서의 구현 

4. 부동산등기의 진정성 보장 수단 

    Ⅲ. 프랑스 

1. 부동산물권변동이론 

2. 물권변동이론의 등기절차에의 구현 

3. 부동산등기의 진정성 보장 수단 

    Ⅳ. 그 밖의 다른 나라 

1. 스위스 

2. 미국 

3. 오스트레일리아 

  제3절 우리나라에서의 부동산 물권변동이론과 등기절차 

    Ⅰ. 부동산 등기절차 개관 

1. 부동산 물권변동 공시제도의 발전 

2. 등기 신청절차 

3. 등기의 실행절차 

4. 등기의 잘못을 바로잡기 위한 절차 

    Ⅱ. 부동산물권변동이론과 등기절차 

1. 물권변동의 요건 

2. 물권변동이론의 등기절차에의 구현과 양자의 괴리 

3. 물권변동이론의 바람직한 구성방향 

    Ⅲ. 등기절차에서의 등기의 진정성 보장 수단 

1. 본인 확인 및 등기신청의사의 진정성 확인 

2. 등기원인을 증명하는 자료에 의한 심사 

3. 진정성 보장 수단에 대한 새로운 해석 

  제4절 결어 

 

 

제3장 형식적 심사주의 일반론 

 

  제1절 형식적 심사주의의 개념 

    Ⅰ. 서설 

    Ⅱ. 형식적 심사주의의 개념에 관한 여러 견해 

1. 심사의 대상을 기준으로 설명하는 견해 

2. 심사의 방법을 기준으로 설명하는 견해 

3. 심사의 대상과 방법을 복합적으로 고려하여 설명하는 견해 

    Ⅲ. 검토 

1. 입법주의 분류기준 및 형식적 심사주의 개념의 불명확성 

2. 입법주의 분류기준의 검토 

  제2절 등기관의 심사에 관한 다른 나라의 제도 

    Ⅰ. 일본 

1. 형식적 심사주의와 실질적 심사주의의 개념 

2. 입법례의 소개 

3. 형식적 심사주의와 실질적 심사주의의 용어 문제 

4. 형식적･실질적 심사주의 분류 자체를 부정하는 견해 

5. 일본 부동산등기법의 입장 

    Ⅱ. 독일 

1. 독일에서의 등기관의 심사범위의 역사적 변천 

2. 등기관의 심사범위 

    Ⅲ. 스위스 

    Ⅳ. 검토 

1. 형식적 심사주의의 발생배경 

2. 물권변동이론의 등기절차에의 구현모습과 등기관의 심사업무 

3. 일본에서의 논의와 우리나라에의 도입 

  제3절 형식적 심사주의에 대한 검토 

    Ⅰ. 우리 부동산등기법의 해석론 

1. 부동산등기법의 해석에 관한 종래의 견해 

2. 종래의 견해에 대한 검토 

3. 부동산등기법의 바람직한 해석론 

    Ⅱ. 등기제도의 이상과 절차적 정의 

1. 등기제도의 이상과 형식적 심사주의 

2. 절차적 정의와 형식적 심사주의 

3. 재판절차와 등기절차의 비교 

    Ⅲ. 형식적 심사주의와 등기실무 

1. 형식적 심사주의이론이 등기실무에 미친 영향 

2. 판례의 형식적 심사주의이론과 등기실무의 괴리 

3. 손해배상책임 및 자의적인 업무처리 우려 

  제4절 결어 

 

 

제4장 등기관의 심사업무의 구체적 내용 분석 

 

  제1절 서설 

  제2절 학설과 판례의 분석 

    Ⅰ. 학설 

    Ⅱ. 판례의 입장 

1. 심사의 내용에 관한 판례의 입장 

2. 판례의 내용 분석 

    Ⅲ. 판례의 입장의 변천 

    Ⅳ. 판례이론에 대한 검토 

1. 논리구성 

2. 심사의 대상 

3. 심사의 자료 

    Ⅴ. 가등기에 의한 본등기와 중간압류등기의 말소에 관한 최근의 전원합의체 결정 검토 

1. 사안의 개요 

2. 대법원의 판단 

3. 검토 

4. 개정 부동산등기법상 가등기에 의한 본등기절차와의 관계  

5. 소결 

  제3절 심사의 내용에 대한 등기실무 분석 

    Ⅰ. 서설 

    Ⅱ. 심사의 대상과 등기실무 

1. 당사자 본인의 확인 

2. 필요서면 등 첨부자료의 확인 

3. 실체법상 또는 절차법상 허용 여부 심사 

4. 등기원인(법률행위)에 대한 심사 

5. 그 밖의 실체법상의 법률관계 내지 사실관계에 대한 심사 

    Ⅲ. 심사의 자료와 등기실무 

1. 종래의 형식적 심사주의이론으로 설명되지 않는 실무 운영 

2. 심사의 자료에 의한 심사의 대상의 제한 

3. 일본에서의 신청 외 자료의 심사자료 활용 논의 검토 

  제4절 결어 

 

 

제5장 등기관의 심사업무에 관한 새로운 접근 

 

  제1절 실체법상의 법률관계와 등기절차의 연계 필요성 

  제2절 심사업무의 내용에 대한 새로운 설명 

    Ⅰ. 새로운 설명의 필요성 

    Ⅱ. 심사의 대상에 대한 새로운 설명 

1. 심사의 대상 : 등기의 요건(실체법상의 법률관계) 

2. 개별적 고찰 

    Ⅲ. 심사의 자료에 관한 새로운 설명 

1. 심사의 자료 : 등기의 요건(실체법상의 법률관계)의 입증 자료 

2. 심사자료의 구체적 범위 

3. 심사권한과 심사의무의 관계 

    Ⅳ. 입법론 

  제3절 등기원인에 대한 심사 

    Ⅰ. 서설 

    Ⅱ. 등기원인에 대한 법령의 규정 

    Ⅲ. 등기원인과 부동산물권변동이론 

1. 등기원인의 의의 

2. 물권변동이론과 등기원인 

3. 물권변동이론과 등기절차의 유리 

    Ⅳ. 등기절차에서의 등기원인증서에 대한 경시 경향 

1. 등기원인증서의 첨부에 관한 규정의 연혁 

2. 등기원인증서의 역할과 기능 

3. 종래의 등기원인증서의 요건 

4. 등기원인증서의 현실 

5. 등기원인증서의 문제점 

    Ⅴ. 개정 부동산등기법과 등기원인증명정보 

1. 등기필증제도의 폐지와 등기원인증명정보의 기능 

2. 등기원인증명정보의 요건 

3. 등기원인증명정보에 대한 심사 

4. 등기완료 후의 등기원인증명정보의 처리 

  제4절 부동산등기에서의 실체법리와 절차법리 

    Ⅰ. 등기절차와 절차적 정의 

    Ⅱ. 중간생략등기의 청구와 등기절차 

1. 서설 

2. 중간생략등기에서의 등기원인 

3. 등기원인을 증명하는 정보 

4. 소결 

    Ⅲ. 가등기에 의한 본등기와 중간등기의 말소절차 

1. 개정 부동산등기법의 내용 

2. 개정 부동산등기법에 대한 검토 

    Ⅳ. 기타 

1. 등기의 오류를 바로잡기 위한 제도의 정비 

2. 등기절차와 공법상의 규율 

3. 처분제한과 등기절차 

4. 그 밖의 사항 

  제5절 결어 

 

 

제6장 부실등기와 등기원인의 공증 

 

  제1절 서설 

  제2절 부실등기의 현황 분석 

    Ⅰ. 부실등기의 개념 

    Ⅱ. 부실등기의 현황에 대한 실증적 분석 

1. 분석의 목적과 방법 

2. 분석대상 판결의 현황 

    Ⅲ. 판결의 분석 결과 

1. 등기말소 등 청구사건과 부실등기 

2. 등기관의 심사와 부실등기 

3. 등기원인의 공증과 부실등기 

    Ⅳ. 결어 

  제3절 등기원인의 공증과 등기의 공신력 

    Ⅰ. 서설 

    Ⅱ. 등기원인에 대한 공증 논의 검토 

1. 등기원인 공증에 대한 논의 현황 

2. 등기원인의 공증과 등기의 진정성 강화의 효과 

3. 등기원인 공증 논의의 바람직한 방향 

    Ⅲ. 현행 부동산등기절차와 공신력 

  제4절 결어 

 

 

제7장 결론