<머리말>

요즘 같은 저금리 시대에는 예전처럼 저축만 많이 하는 것이 자산을 불리는 최선의 방법이라 하기 어렵게 되었습니다. 따라서 사람들은 무엇인가 자산을 불리는 다양한 방법을 찾게 되었습니다. 퇴직은 빨라지고 퇴직이후 생활은 평균수명이 늘어나 길어져 단순히 자산을 더 불려 여유로운 삶을 살겠다는 차원에서 뿐만 아니라 노후생활을 대비하기 위해서 보다 적극적으로 수익이 높은 투자처를 찾게 됩니다. 이러한 투자처를 찾을 때 본인이 직접 투자를 하는 경우도 있지만 전문가에게 돈을 맡기고 전문가가 투자를 하는 간접투자를 이용하게 됩니다.

부동산이 높은 수익률을 가져오면서 부동산 간접투자가 많은 관심을 끌게 되었습니다. 부동산 투자가 복덕방 수준에서의 투기가 아닌 기업화되고 좀 더 사회에 긍정적인 모습으로 나타나고 있습니다. 부동산에 투자하는 것을 무조건 투기로 보아 부정적으로만 볼 것은 아닙니다. 이러한 부동산투자는 금융과 연계하여 보다 복잡해지고 그 만큼 이해하기 어려워지고 있습니다.

2003년 2월 저자가 리츠로 박사학위논문을 내 놓을 당시만해도 이 논문을 통해 미국에서 이미 1960년대부터 제도화되기 시작한 부동산 간접투자방법이 우리나라 부동산투자회사법 제정시 어떠한 모습으로 제도화 되었고 세제상 어떠한 혜택이 주어지는 지를 나름대로 잘 정리했다고 생각했습니다. 그런데 그 이후 간접투자자산운용업법의 제정 및 개정, 속칭 자본시장통합법의 도입예정, 부동산 간접투자에 대한 세제의 변화로 박사학위논문의 내용이 현실성이 떨어져 어느 정도 손을 보지 않으면 안 되었습니다. 그 과정에서 서울대 법학연구소와 약속한 날짜가 훌쩍 1년 이상이 넘게 되었습니다.

박사학위논문 발표이후 주요한 개정에 대해서는 학회의 발표논문을 통해 계속 공부를 하기는 했지만 박사논문에서 만큼 완결성을 갖도록 전체 내용을 다 고치기가 제한된 시간 내에는 어렵다는 결론을 내렸습니다. 따라서 2003년 2월 이전의 부동산투자회사의 제도의 모습은 그대로 두고 그 이후 2006년 12월 현재까지의 주요 개정내용은 관련된 부분에서 부분 부분마다 설명하기로 하였습니다. 어찌하든 이 책이 나온 이후에도 부동산 간접투자에 관한 법제도와 세제는 계속 바뀔 것입니다. 독자 여러분들께서 이 책에서 현행제도의 내용을 볼 수도 있겠지만 그 보다는 2003년 전후한 부동산투자회사제도의 변천모습과 그 과정에서의 이론적 배경에 관심을 가져주었으면 합니다.

이 책이 나오기 까지 인내를 갖고 끝까지 기다려주신 서울대학교 법학연구소의 정인섭 소장님, 이 책의 기틀이 된 박사논문을 지도해 주신 이창희 교수님, 그리고 예쁘게 책을 만들어주신 경인문화사의 편집부 여러분들께 감사드립니다. 그리고 곁에서 항상 함께 해준 사랑하는 아내 진영과 딸 가현, 그리고 항상 격려와 사랑을 주시는 양가 부모님에게도 감사드립니다. 더욱 열심히 노력하는 학자가 되고 그 이전에 신앙인으로 바로 설 수 있도록 더욱 기도하고자 합니다. 독자 여러분들께도 하나님의 은총과 사랑이 함께 하기를 기원합니다.

 

2007년 2월 5일

박훈 씀

 

 

<차 례>

제1장 들어가며 

 

 

제2장 부동산 간접투자에 관한 일반이론 

제1절 개 설 

제2절 간접투자의 법적 구조 

Ⅰ. 신탁형 

1. 신탁형의 구분 

2. (증권)투자신탁 

Ⅱ. 회사형 

1. 회사형의 구분 

2. (증권)투자회사 

제3절 간접투자의 과세 

Ⅰ. 신탁형 

1. 신탁재산 자체에 대한 납세의무 인정여부 

2. (증권)투자신탁 

Ⅱ. 회사형 

1. 이중과세 조정방법 

2. (증권)투자회사 

제4절 부동산 간접투자의 특수성 

Ⅰ. 법적 구조에 있어서 특수성 

1. 투자대상으로서의 부동산

2. 신탁형 

3. 회사형 

Ⅱ. 과세에 있어서 특수성 

1. 부동산유통과 관련된 세금의 감면 필요성 

2. 소득과세 

Ⅲ. 부동산투자회사의 필요성과 현황 

1. 부동산투자회사의 필요성 

2. 부동산투자회사법의 제정과 개정경과 

3. 부동산투자회사의 현황 

 

 

제3장 부동산 간접투자의 법적 구조-회사형을 중심으로 

제1절 미국의 부동산 간접투자 

Ⅰ. 개 설 

1. REIT의 의의와 유형 

2. REIT의 도입배경 

3. REIT의 시장현황 

Ⅱ. REIT 자체의 구조 

1. REIT의 법적 형식 

2. REIT의 설립 

3. REIT의 기관 

Ⅲ. REIT의 투자자 

1. 신주발행 

2. 차 입 

3. 주식분산 

4. 정보공시 

5. 환매청구 

Ⅳ. REIT의 투자자산 

1. 투자자산의 구성 

2. 투자자산의 운용 

Ⅴ. REIT의 외부회사 

1. 자산운용회사 

2. 자산보관회사 

Ⅵ. REIT의 감독기구 

1. SEC 

2. 주정부 

제2절 일본의 부동산 간접투자 

Ⅰ. 개 설 

1. J-REIT의 의의 

2. J-REIT의 도입배경 

3. J-REIT의 시장현황 

Ⅱ. 부동산투자법인 자체의 구조 

1. 부동산투자법인의 법적 형식 

2. 부동산투자법인의 설립절차 

3. 부동산투자법인의 기관 

Ⅲ. 부동산투자법인의 투자자 

1. 투자지분의 발행 

2. 차입 및 사채 발행 

3. 투자지분의 상장 

4. 정보공시 

5. 투자지분의 환매 

Ⅳ. 부동산투자법인의 투자자산 

1. 투자자산의 구성 

2. 투자자산의 운용 

2. 업무위탁 의무 

3. 투자자산의 보관 

Ⅴ. 부동산투자법인의 외부회사 

1. 투자신탁위탁업자 

2. 자산보관회사 

Ⅵ. 부동산투자법인의 감독기구 

제3절 현행 부동산투자회사법과 그 문제점 

Ⅰ. 개 설 

1. 실질회사형과 SPC형 

2. 일반회사를 통한 부동산 투자의 가능 여부 

Ⅱ. 부동산투자회사의 자체 구조 

1. 부동산투자회사의 법적 형식 

2. 부동산투자회사의 설립 

3. 부동산투자회사의 기관 

Ⅲ. 부동산투자회사의 투자자 

1. 신주발행 

2. 차입의 금지 

3. 주식상장 

4. 정보공시 

5. 폐쇄형 : 주식의 환매와 매수청구권 

Ⅳ. 부동산투자회사의 투자자산 

1. 투자자산의 구성 

2. 투자자산의 운용 

3. 투자자산의 보관 

Ⅴ. 부동산투자회사의 외부회사 

1. 자산관리회사 

2. 자산보관기관 

Ⅵ. 부동산투자회사의 감독기구 

1. 건설교통부 

2. 금융감독위원회 

Ⅳ. 법 개정에 따른 주요 개정내용 

1. 2001.4.7 부동산투자회사법 제정시 유형 

2. 2001.5.24 부동산투자회사법 개정시 유형 

3. 2004.10.22 부동산투자회사법 개정시 유형 : 현행법상 유형 

 

 

제4장 부동산 간접투자의 과세

제1절 개 설 

제2절 신탁형의 소득과세 

Ⅰ. 입법례 

1. 미 국 

2. 일 본 

Ⅱ. 현행법 

1. 신탁재산에 대한 과세 

2. 수익자에 대한 과세 

Ⅲ. 문제점 

제3절 회사형의 소득과세 

Ⅰ. 입법례 

1. 미 국 

2. 일 본 

Ⅱ. 현행법과 문제점 

1. 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사의 이중과세 조정방식 차이 

2. 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사의 조세특례 제한법상 과세상 혜택의 차이 

제4절 부동산 유통에 관한 과세 

Ⅰ. 입법례 

1. 미 국 

2. 일 본 

Ⅱ. 현행법과 문제점 

1. 취득세 50% 감면 : 일몰조항 존재 

2. 등록세 50% 감면 : 일몰조항 존재 

3. 토지분 재산세 분리과세 

 

 

제5장 마치며

1. 2004년 10월 22일 개정 전 

2. 2004년 10월 22일 개정이후 과세문제