머 리 말

 

이 책은 著者의 박사학위논문 “住宅 競賣에 있어서 賃借人 保護에 관한 硏究”(2004. 8. 서울대학교)를 단행본의 형식으로 출간한 것이다. 따라서 그 내용은 본래의 논문을 가능한 한 원형대로 유지하였다. 다만 위 논문의 제출 후 임대주택법이 2005. 6. 23.개정되어 2005. 7. 13. 공포(법률 제7598호)됨에 따라, 국민주택기금의 지원을 받아 건설된 공공임대주택이 경매되는 경우에는 임차인에게 우선매수권이 인정되는바(위 법률 제15조의2), 이 책에서는 관련 부분에 그 사실을 반영하였다. 또한 민사집행법,국세기본법, 지방세법, 근로기준법, 근로자퇴직급여보장법, 고용보험및산업재해보상보험의보험료징수등에관한법률 등의 제정,개정에 따른 변경사항도 관련 부분에 반영하였다.

우리나라의 심각한 주택난과 그로 인한 住宅賃借人의 보호를 위하여 1981. 3. 5. 住宅賃貸借保護法(법률 제3379호)이 제정되었다. 그리고 同法은 그 후 4차에 걸쳐 개정되어 오늘에 이르고 있다. 개정될 때마다 임차인의 보호를 강화하는 조문들이 추가되었음은 周知의 사실이다.

住宅賃貸借保護法이 주택의 임차인에게 주고 있는 보호의 주된 내용은 한 마디로 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 차임의 통제,우선변제권의 인정이다. 그 중 우선변제권의 인정은 우리나라의 住宅賃貸借保護法이 유럽이나 일본과는 달리 독창적으로 채택하고 있는 제도이다. 대항력의 부여와 보증금반환청구권에 대한 우선변제권의 인정은 임대차는 기본적으로 채권관계라는 전통적인 틀을 허물어 버린 파격적인 것들이다. 특히 일정액의 소액보증금은 등기순위조차 무시하고 저당권 등의 물권에 우선하여 반환받을 수 있도록 하였는바, 이는 破格의 白眉라고 할 수 있다.

위와 같은 대항력과 우선변제권의 인정은 임차주택이 경매될 경우에 임차인을 어떻게 보호할 것이냐를 둘러싸고 특히 문제로 되는 분야이다. 즉, 어떠한 요건을 갖춘 임차인에게 낙찰자에 대항하여 자신의 임차권을 계속 주장할 수 있게 할 것이며, 임차주택의 낙찰대금으로부터 보증금을 우선변제받을 수 있게 할 것이냐 하는 것이다.

이 책에서는 바로 이 문제에 주안점을 두고, 이해관계가 첨예하게 대립하는 마당인 경매절차에서 주택임차인 및 다른 이해관계인들의 이익을 조절하는 방법을 모색하여 보았다. 이를 위하여 현재 드러나고 있는 문제점은 무엇이며, 그 해결책은 무엇인가를 찾아보려고 하였다. 그리고 최종적으로 입법론을 겸한 결론을 제시하였다.

이러한 모색에는 著者가 실제로 서울중앙지방법원에서 경매 및 그에 대한 항고절차를 담당하면서 겪었던 경험과 그 후의 계속된 연구결과가 바탕이 되었다. 다만, 著者의 능력이 부족한 탓에 龍을 그리려다 이무기를 그린 것이 아닌가 하는 부끄러움이 앞선다.

끝으로 著者의 영원한 스승이신 이호정 교수님, 박사학위논문의 지도를 기꺼이 맡아 주신 양창수 교수님, 논문초고를 검토하고 고견을 말씀해 주신 정현수 부장판사님, 교정을 보아 주신 조병구, 박재영, 김영현 세 분 판사님, 그리고 보잘 것 없는 논문을 이처럼 멋진 단행본으로 출간하여 주신 서울대학교 법학연구소와 경인문화사의 관계자 여러분께 깊은 감사를 드린다. 아울러, 31년 전에 만나 생의 반려자가 되어 준 사랑하는 아내와 믿음직스럽게 자란 두 아들에게 이 자리를 빌어 고마운 마음을 전한다.

 

2005. 10.

著者 씀

<차 례>

 

 

제1장 序 論

제1절 문제의 제기 

제2절 연구의 목적 및 방향 

제2장 주택경매절차의 이해관계인으로서의 임차인 

제1절 總 說 

Ⅰ. 경매절차의 이해관계인의 의의 및 권리

Ⅱ. 이해관계인의 범위 

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자(民事執行法 제90조 제1호)

2. 채무자와 소유자(民事執行法 제90조 제2호) 

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(民事執行法 제90조 제3호)

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(民事執行法 제90조 제4호)

제2절 이해관계인인 임차인 

Ⅰ. 住宅賃貸借保護法상의 대항요건을 구비한 임차인 

1. ｢住宅｣의 임차인 

2. 주택의 ｢賃借人｣ 

3. 대항요건의 구비 

4. 대항요건 구비사실의 신고 

Ⅱ. 住宅賃貸借保護法상의 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인

1. 제도적 의의 

2. 임차권등기명령의 요건 

3. 임차권등기명령의 절차 

4. 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효과 

5. 임차권등기명령제도에 대한 비판 

Ⅲ. 민법상의 임차권등기를 한 임차인 

1. 민법 제621조 

2. 권리신고의 要否 

제3절 이해관계인으로서의 임차인의 경매절차 참여권 槪觀 

Ⅰ. 경매개시결정 단계에서의 참여권 

1. 경매개시결정에 대한 이의신청 및 항고권 

2. 침해방지신청권 

3. 배당요구사실 등을 통지받을 권리 

4. 일괄입찰신청권 

Ⅱ. 입찰기일에서의 참여권 

1. 입찰기일의 통지를 받을 권리 

2. 법정매각조건의 합의에 의한 변경에 참여할 수 있는 권리 

3. 우선매수권의 부여 문제 

Ⅲ. 낙찰기일에서의 참여권 

1. 낙찰기일의 통지를 받을 권리 

2. 낙찰기일에서의 의견진술권 

3. 낙찰허부결정에 대한 항고권 

Ⅳ. 배당단계에서의 참여권 

1. 배당요구권 

2. 배당기일의 소환을 받을 권리 

3. 배당표 작성에 대한 의견진술 및 합의권 

4. 配當異議權 



제3장 경매 진행단계에서의 임차인 보호를 둘러싼 문제 

제1절 문제의 소재 

제2절 임대차에 관한 조사의 충실화 

Ⅰ. 현황조사의 중요성 

Ⅱ. 현황조사명령 

Ⅲ. 현황조사 

1. 임대차의 정확한 조사 

2. 적극적인 조사활동의 필요 

Ⅳ. 현황조사보고서 

제3절 입찰물건명세서 중 임대차에 관한 내용의 충실화 93

Ⅰ. 입찰물건명세서 

Ⅱ. 입찰물건명세서의 기재 사항 

Ⅲ. 기재 사항의 사후적 변동과 이해관계의 조절 

제4절 최저입찰가격의 결정과 임대차 

Ⅰ. 문제의 소재 

Ⅱ. 가능한 세 가지 방법 

Ⅲ. 검 토 

1. 舊민사소송법하에서의 검토 

2. 현행 민사집행법하에서의 검토 

제5절 입찰기일의 공고와 임대차 

Ⅰ. 제도적 의의 

Ⅱ. 임대차에 관한 공고의 누락과 그 효과 

 

제4장 경매 종결 단계에서의 임차인 보호를 둘러싼 문제 

제1절 總 說 

제2절 對抗力 

Ⅰ. 대항력의 의의 

Ⅱ. 대항력 취득의 時期 

1. 임차권등기를 한 임차인 

2. 住宅賃貸借保護法상의 대항요건을 구비한 임차인 

Ⅲ. 임차주택의 경매와 대항력 취득 여부의 기준 시점 

1. 주택에 先順位者가 있는 경우 

2. 주택에 先順位者가 없는 경우 

3. 그 밖의 경우 

Ⅳ. 대항력의 존속 

Ⅴ. 대항력의 내용 

1. 임대인 지위의 승계 

2. 구체적 검토 

Ⅵ. 담보책임 

1. 意 義 

2. 요 건 

3. 효 과 

4. 동시이행  

제3절 優先辨濟權 

Ⅰ. 槪 說 

Ⅱ. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 

1. 우선변제권의 요건 

2. 우선변제의 내용 

3. 이해관계인의 구제 

Ⅲ. 임차권등기를 한 임차인의 우선변제권 

1. 우선변제권의 요건 

2. 우선변제의 내용 

3. 이해관계인의 구제 

Ⅳ. 소액임차인의 우선변제권 

1. 우선변제권의 요건 

2. 우선변제의 내용 

3. 이해관계인의 구제 

4. 小 結 

Ⅴ. 부당이득반환청구의 可否 

1. 配當異議訴訟 후의 부당이득반환청구 

2. 配當異議를 하지 아니한 자의 부당이득반환청구 

제4절 대항력과 우선변제권의 상호관계 

Ⅰ. 문제의 소재 

Ⅱ. 대항력과 우선변제권의 倂存 여부 

1. 학 설 

2. 판 례 

3. 私 見 

Ⅲ. 대항력과 우선변제권의 선택적 행사 可否 

1. 학 설 

2. 판 례 

3. 私 見 

Ⅳ. 우선변제권의 2회 행사 可否 

1. 문제의 소재 

2. 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결 

3. 학 설 

4. 私 見 

5. 住宅賃貸借保護法 제3조의5의 신설 후의 새로운 해석론 

 제5절 주택의 引渡命令과 임차인 

Ⅰ. 문제의 소재 

Ⅱ. 인도명령의 당사자 

1. 신청인 

2. 상대방 

Ⅲ. 인도명령의 상대방인 임차인 

1. 점유자인 임차인 

2. 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유권원이 있는 경우 

Ⅳ. 인도명령의 實效性 제고 방안 



제5장 결론(立法論을 겸하여)